Январь, на первые дни которого приходятся самые длинные в России выходные – традиционно не самый активный месяц на рынке новостроек Москвы. 2023 год в этом смысле не исключение. Однако некоторые особенности начала нынешнего года все же есть. В чем они заключаются, разбирался портал МосДольщик.рф.
Старая Москва: квартиры уменьшаются, но цены меняются мало
По данным аналитического проекта DataFlat, который в своей работе использует как информацию от Росреестра, так и напрямую от застройщиков, в первый месяц 2023 года в новостройках строй Москвы было заключено на 34% меньше ДДУ, чем в последний месяц прошлого года. Ничего необычного в этом нет: похожая картина в январе наблюдается традиционно.
Другое дело – до каких абсолютных показателей происходит снижение продаж. В январе 2023 года договоров долевого участия было заключено чуть больше 4 тыс., в то время как год назад тот же показатель составлял почти 5,2 тыс. ДДУ. То есть, разница примерно в 23%. Она вполне объяснима, поскольку весь предыдущий год (за исключением первых двух месяцев) активность рынка из-за известных внешних событий была снижена. Причем в некоторые периоды помесячная отрицательная динамка превышала 40%. Поэтому текущие 23% правильнее рассматривать не как падение, а как неспешное восстановление рынка.
В начале 2023 года продолжила развиваться одна из тенденций прошлого года: средняя площадь продаваемых квартир продолжает снижаться. За год она сократилась на 6%: с более чем 51 кв.м в начале 2022 года до 48 кв.м в нынешнем январе.
Но это вовсе не потому, что застройщики активно стали предлагать более мелкую нарезку квартир и апартаментов. Минимум габаритов, на который есть стойкий спрос, был достигнут ранее и еще сильнее уменьшать жилье почти невозможно. Тем более, что некоторые банки начали активно поощрять сделки с квартирами от 50 кв.м, предлагая на них более выгодные условия по ипотеке.
Настоящая же причина в том, что за год радикально поменялась структура сделок в новостройках: сильно уменьшились продажи в элитных ЖК, где площади квартир само собой значительно превышают габариты жилья в типовом, стандартном и прочих более бюджетных классах. А если больших квартир продается меньше, то и площадь средней проданной квартиры сокращается, что вполне логично.
При этом цена квадратного метра в новостройках продолжает расти, за исключением января, когда они немного снизились. Зато за год в целом она увеличилась на 5%. Правда, достаточно ли это, чтобы сохранился интерес к инвестиционным сделкам для частных лиц – большой вопрос.
Новая Москва: квартиры становятся больше, а ипотека сдает позиции
Новые территории Москвы традиционно анализируют отдельно от старых границ города. Несмотря на то, что Новая Москва существует уже более десяти лет, она живет по несколько иным законам, что хорошо видно по свежей статистике сделок в новостройках.
Так, если в старой Москве на протяжении 2022 года площадь средней проданной квартиры падала, то в Новой Москве она, напротив, увеличилась. И этот тренд продолжается: в январе нынешнего года она выросла по сравнению с декабрем прошлого года на 0,2 кв.м. Этим значением, кончено, можно было бы и пренебречь, поскольку оно незначительное. Однако такой постепенный рост за год вылился в увеличение площади почти на 1 кв.м. А если тренд сохранится и дальше, разница станет еще заметнее.
А вот сохранится ли он, во многом зависит от возможности использовать для сделок в новостройках ипотечные кредиты и наращивать их долю. А это пока неочевидно. Абсолютный максимум ДДУ с использованием ипотечных средств в новостройках Новой Москвы пришелся на декабрь. Тогда как девять из каждых десяти квартир были проданы с ипотекой. В январе этот показатель пошел на снижение и теперь составляет 88%. За тем, что будет происходить дальше, портал МосДольщик.рф будет внимательно следить.
